13H25予算 環境都市整備土木  全国初マンション管理推進条例について

13H25予算 環境都市整備土木  全国初マンション管理推進条例について

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平成25年予算特別委員会 清掃環境・都市整備・土木費( 3月 5日)

全国初マンション管理推進条例について

○島村高彦委員  それでは、マンション管理推進条例についてお尋ねをいたします。

この条例は、マスコミにも報道されまして、大変に全国から注目を浴びて、また、管理に携わる人たちの間でも非常に評判の高い条例でございまして、これにつきましては、私自身もその概要をお聞きしたときに、これから、今災害等が大きく話題になっておりますけれども、そういったときに、非常に老朽化した建物が危険であると。居住者にとっても、あるいはの周辺の方々にとっても、非常にこういったものを放置していくことは問題があるということで、この条例そのものは賛成をさせていただきました。

ただ、運用につきまして、詳細な部分をお聞きをする機会がなかったもんですから、この場を借りして、ちょっと何点かお伺いをさせていただきたいと思います。

急に基本に戻りまして、区民の6割がマンションに豊島区の場合は住んでいるということなんですけども、このうちに、この6割の中に賃貸住宅も含まれているんでしたっけ。

○園田建築指導課長(マンション担当課長)  集合住宅の形態にお住みになっているのは約8割と考えております。そのうちのマンション形態にお住みの方が65%と読んでおります。分譲住宅と賃貸住宅の割合ですけども、賃貸住宅が若干上回るという状況でございます。

○島村高彦委員  今回につきましては、賃貸マンションは除くということでございました。ただ、今後。賃貸マンションにつきましても非常に割合がかなりの割合を占めているということで、何らかの対策を考えていかなきゃいけないのかななんてふと思ったもんですから、その点、何か対策が、今後の対策として何か考えていることがあればお聞かせ願いたいんですけど。

○園田建築指導課長(マンション担当課長)  今回、マンションについての行政支援、私有財産に対して行政がどのように取り組むかということで、分譲マンションの場合は、個人の意思で適正管理もされないだろうし、改修工事も行えないという状況がありましたので、マンション管理組合を支援するということで、今回の条例の制定に至りました。

また、賃貸マンションにつきましては、賃貸オーナーの方の意識の啓発というものを今後していかなければいけないだろうと思っております。

○島村高彦委員  ぜひ賃貸のオーナーの方にも、そこに住んでいる居住者とともに、そういった意識の啓発に努めていただければと強く思っているところでございます。

次に、この条例というのは、いわゆるマンション、私有財産に対しては1つの働きかけをした条例ということで、通常、行政の場合は、私有財産、私物に関しては余り手を出せないというか、対処がなかなかできないという問題があったわけですけども、そういう意味で非常に大きいと思うんですけども、この私有財産へ踏み込もうと思った経緯、当然これまでにマンションの管理の適正化の推進に関する法律だとか、あるいは中央区でもマンションの条例ができたという先行事例はあるんですけれども、こうした私有財産へ踏み込むに至った経緯をちょっとお聞かせ願いたいと思うんですけど。

○園田建築指導課長(マンション担当課長)  今、御指摘があったように、法整備というのも進んできて、適正化法などの制定がされたということでございます。直接、私有財産であります分譲マンションについて、行政がどのように取り組んでいくかということの背景は、平成22年に行いました分譲マンションの実態調査がございます。これ、回収率は43%だったわけでございますけども、現在、マンションの管理組合の方たちが大変管理を維持するのに苦労されているという面が非常に浮かび上がってきたわけでございます。このまま放置して、マンション管理組合がきちんと管理をしないで、機能不全に陥ってしまうマンションが多くなるということは。地域に与える影響も非常に大きいということで踏み込んだということでございます。

○島村高彦委員  実態を見て踏み込んだということでございます。

今の御答弁をお聞きしながらふと思ったんですけど、ということは、まちにたくさんございます私道なんかも、要するに修理するにも所有者の許可がないとできないということで放置されちゃっているようなところもかなりあるんですよね。だから、そういうところの部分を考えますと、私道の管理に関する条例みたいなのができてもいいかななんてふと思ったんですけど、そういう私道も、やっぱり多くの人が通行するわけで、非常に危険を与えるわけですね。マンションと同じですよね。マンションよりむしろ一般の人のほうが、そういった部分で私道のほうがかかわるのかなと思ったんですけど、その辺はどうでしょうかね。

○宮川道路整備課長  御指摘のように、私道においても持ち主じゃない方も通られるというケースも多々あると思います。そういった観点も含めまして、舗装につきましては80%助成しているわけですけれども、本来的には私有財産ということで、お持ちの方が責任を持って管理していただきたいということで、今80%の助成ということでやらせていただいております。

過去には100%ということもございましたけれども、そういたしますと、持ち主の方の責任の所在があいまいになって、何かあるたびに区の責任だというふうに言われかねませんので、現状ではそういうスタンスでやらせていただいております。

○島村高彦委員  補助の割合ではなくて、いわゆるマンションという私有財産に対して、これは皆さんのためにも、地域のためにも管理すべきですよというの条例なわけですよね。なわけで、同じく私道の所有者に対しても管理を、あなたたちの持ち物なんだから、もうちょっと意識を持って管理をしてくださいと。ここを小さい子が通ったら危ないですよ、お年寄りが通ったら転んで大変なことになりますよということで、そういう意味では、マンションの推進に関する管理の問題と私道に対する管理の問題と同じことだと思うんですけども、その辺、特にお答えがなければいいんですけど、お答えがあればお願いします。

○西澤土木部長  今回の定例会でも、私道に関しては中島幹事長からも御質問をちょうだいしております。確かに私道が持ち備えております公共性といいますか、そういったものは、今、私も聞いていて大変検討に値するのではないかと思っておりますので、ちょっと研究をさせていただければと思ってございます。

○島村高彦委員  私道も不特定多数の人が利用するという現実があるわけですね。本当は私道は人の持ち物ですから、黙って通っちゃいけないのかなと思うんですけど、現実的には多くの方が通っておりますので、ぜひその辺も今後検討していただきたいと思います。

話がちょっとずれちゃったんですけど、次に、今年度、マンション管理士だとか、各分野の専門家を派遣をするという事業がございます。マンション管理士は今までも派遣をしておったということで、それ以外の専門家の派遣、建築士等とか書いてありますけど、それ以外に派遣をされる人はいるんでしょうか。

○園田建築指導課長(マンション担当課長)  これまでにマンション管理士を派遣しておりまして、今回の拡充でございますけども、現在考えているのは建築士の方。より建物の構造的な部分を見ていただくということで建築士の方を想定しております。また、マンションの会計等に詳しい、まだ団体のほうとお話ししておりませんが、税理士等が考えられると思っております。特に現在決まっているのは、建築士の派遣が拡充されると。さらに税理士さんも該当するだろうと思っております。

○島村高彦委員  それと、コミュニティの形成ということで、それの担当のような方も派遣していただけたらいいのかな。と申しますのは、今回、御意見をこの条例に関して求めたときに、町会の加入に関する御意見というのがありました。これを読んでおりますと、かなり町会の加入の協議に関する御意見というところで、非常に町会に対して、一言で言いますと、かなり不信感を持っているという御意見があったんですね。この意見自体、私も町会の役員で、役員というか雑用ばっかりやっているんですけど、実際に町会に関してかなり誤解を持っていらっしゃると。私自身はこれを読んで、そう感じました。

いわゆる長い間、そこの地にいらっしゃいながらも、なかなか町会との接点がなかったという実態がこれを見てわかるわけですよね。この条例の目的の1つには、地域のコミュニティ、これをやっぱり推進していくと、形成していくというのが1つあると思うんですね。そういう中において、今回派遣される人の中に。実際に町会の実態だとか、一番いいのは、町会を代表してだれか、これも義務づけちゃおかしくなっちゃうんですね。もし進んでこういったところ、マンションのほうに行って、実際の私たちの活動はこういった活動ですよということを話をして、長い間こうやってきましたと。そういったことをマンションの居住者の方々、所有者の方々にお話をしていくことがいいのかなと。

それに当たっては、コミュニティを形成する専門家のような人がいるのかいないのかわかりませんけど、そういったような方もあわせて派遣をしていただきたいななんてふと思ったんですけど、いかがでしょうか。

○園田建築指導課長(マンション担当課長)  今回の条例でコミュニティ形成をうたっているわけでございます。今の御指摘ですと、町会についての活動というのを正確にお伝えしなければいけないということでございますので、むしろ専門家派遣というよりは我々区の職員、区民であったり、私どもが行ってきちんと御説明する。あるいは、マンション関係では年2回、マンション関係のフォーラムやっております。そういった中で。マンション関係のコミュニティについての専門的に扱っているNPOであるとか、そういった方たちがおりますので、そういった方たちからお話をいただくというのも1つではないかというふうに考えます。

○島村高彦委員  ぜひその辺を、少し力を入れてやっていただきたいということをお願い申し上げます。

それと、最後に、この御意見の中にちょっとよくわからないところがあったんですけども、御意見の番号2番に、区の行う調査及び支援業務に協力するものとあるが、管理組合が協力すべき区の支援業務とは何かという質問がございます。それに対しまして、支援業務の定義が不明確なので削除しますとお答えしているんですね。支援業務というのははっきりしていて、ここにありますように、管理に必要なさまざまなことを支援をしていくという目的があると思うんですね。それと、もう1つは、地域のコミュニティ推進のための支援もしていきますよということで、支援がかなり明確になっているような気がするんですけれども、何で明確じゃないんでしょうか。

○園田建築指導課長(マンション担当課長)  こちらの支援については、条例のほうにうたったものですので、そういった御指摘を受けたわけでございます。むしろこういった支援内容につきましては、規則であるとか、あるいはガイドライン等にきちんと詳細にお示しすべきという内容のものであると考えましたので、その部分からは削除したということでございます。

○島村高彦委員  条例の文章自体の中に盛り込まれていないということでございます。これは、ぜひこのような具体的な支援を行いますよというのを、もう一回改めてそういったものをつくって、マンションの所有者の方々にお示ししたほうがいいかと思いますんで、そのようにやっていただけますでしょうか。

○園田建築指導課長(マンション担当課長)  まだ条例本文をお示しした段階でございまして、まだ施行規則、それから、その後、施行規則でもきちんとあらわせないものにつきましてはガイドラインを策定する予定でございます。多くのマンション管理に関する方たちに、この条例の趣旨を御理解いただきたいと思いますので、より詳細にまとめたものをお示ししたいと思っております。

○島村高彦委員  これからのまちづくりにとって非常に重要な条例だと思いますので、しっかり周知をして、周知も大変だと思いますけれども、取り組んでいただきたいことをお願い申し上げまして質問を終わります。

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